热钱流入楼市迹象不明显
2022年06月16日   [大] [中] [小]
       近期, 游资再次成为关注的焦点, 有不少猜测认为, 热钱涌入的最终归宿仍是一线城市的楼市。 但据记者调查, 目前深圳热销楼盘仍以供不应求为主, 而不受限制的高端商业楼盘则难卖。 据世联地产对购房者的调查显示, 近一个月来, 投资者占比仅为12%, 跌至历史最低点。 据多位房地产业内人士分析, 从热钱追求快进快出的特点来看, 房地产早已无法获得短期高收益, 热钱套利难度较大。 从中。 无论是从资本回报率还是房地产交易数据计算, 都表明热钱涌入楼市的迹象并不明显。
        长期研究热钱流动的广东省社会科学综合研究发展中心主任李友焕说, 住房投资比重下降了。
        “以上分析没有市场数据支持。记者采访的深圳几个楼盘项目均反映, 近两年, 在住宅市场实施限购限贷的情况下, 主要购买力是 还是本地刚需。坂田的佳兆业城市广场、信义嘉峪山、和城世纪显然是中小户型占比较大的刚需项目。 购买量有限, 操作难度大。”深圳资深投资人熊先生告诉记者, 投资人一般只能通过向亲友借钱买房, 可以“完蛋”, 2011年初要花2万元。 和2012年的5万元。规避的成本在上升。
       熊先生为记者算了一笔账。相比2010年之前房价翻倍的涨幅, 现在的房价 g 涨价幅度有限, 短时间内很难赚到差价。 和转让税费, 几乎没有剩余可以赚取利润。 世联地产大市场部研究总监吴志辉表示, 热钱难以追踪。 如果外资进入, 更具吸引力的主要是上海、北京等国际大都市。 不过, 与两年前追逐住宅区不同, 游资在商业地产方面更具吸引力。 全球最大的房地产私募股权投资基金黑石先后在上海、南京等地运营悦达989、方汇广场、天音乐盈购物中心等5个商业项目。 1亿元购入华民帝豪大厦写字楼部分, 项目年租金回报率约6.7%。 此外, 外国投资者并不多, 投资者比例也在逐年下降。 据世联地产对所有房地产经纪人的客户调查显示, 过去一个月, 销售客户中投资人的比例仅为12%,

为历史最低点。 3月份, 投资者占比仍为46%。
        此后, 随着调控政策的出台, 房价上涨空间有限, 投资空间充足也挤了出来。 赚快钱越来越难了。 在住宅的双重限制下, 游资唯一能冲击房地产的领域就是商业地产。 据统计, 目前深圳有十余家商业综合体在售, 包括卓悦城、东海国际中心、华侨城华宇、银河盛世、远洋新干线、新天CBC等。 但据记者调查, 商业地产的销售情况并不理想, 存在明显分化。 日前, 位于福田区的新天CBC推出了300多套78-158平米的商业公寓, 均价3.5万元/平米, 虽然购房者对其中一套的使用率并不满意 78平方米的房间和100平方米的两个房间。 , 但被相对合理的定价所吸引。 目前, 约70%的销售额是。 据了解, 主要购买者仍为刚需群体。 和记都会轩位于华强北核心商圈, 主要面向华强北商业客户自用办公, 5万元/平方米的均价也受到市场追捧。 不过, 卖得好的商业楼盘只有少数, 更多的商业综合体销售不佳。 另有商务公寓均价8万元/平方米, 东海国际中心最高记录价为29万元/平方米。 另一家大型商务公寓——深圳湾一号, 创纪录的价格在7万至17万元之间, 已获发2个月预售证。 由于缺乏感兴趣的客户, 它尚未开放销售。 一位代表东海国际中心的中介告诉记者, 购房者多为企业主, 主要居住在自己家中。 上千万的房子, 用来投资、办公或出租, 显然太奢侈了。 位于福田区梅林区的40万平方米写字楼项目卓越城, 均价4.5万元/平方米, 自3月开盘以来一直销售不佳。 深圳美恒投资总裁吴茂平告诉记者, 主要原因是楼盘功能不强, 所在区域不是福田CBD, 缺乏商业氛围, 租金回报率低, 所以 投资者并不乐观。 反之, 如果做成住宅, 早就卖光了。 申房网总经理周学军认为, 从商业地产销售来看, 热钱进入房地产市场只是部分专家的单方面猜测。 独栋房子的买家主要是本地人, 在中国房地产市场上赚快钱的概率已经很小了。 投资只能长期持有。 由于人民币快速贬值, 投资房地产更多的是寻求资产保值。 “热钱更多的是炒作, 不要太当真。” 深圳市娄海咨询有限公司分析师认为, 即使商业物业没有限购, 也很难打动投资者, 因为租金回报率太低, 而有钱的购房者更多考虑保值增值 资产的年收租金回报率只有2%, 还不如银行利息。 “大户型的租金回报率太低了, 不如去银行买理财产品, 高收益可以达到6%, 如果是民间借贷, 利率会高一些。” 新浪地产深圳副总监陶文杰分析称, 商品房价格偏高,

而购房人群有限, 虽然不限购贷, 但首付需要50%。 一套几百平米的房子, 轻轻松松就能超过五六百万, 首付至少需要两与几年前只有首付10%或20%的低成本投资相比, 投资资金成本太高, 杠杆太低。 曾经价值1000万元的同一套房子, 搬家只需要一两百万, 现在要五百万, 资本回报率大不一样。 上述房地产业内人士认为, 未来房子会升值多少, 谁也无法预测。 此外, 房地产的流动性受阻, 这样的总价高的房子很难上市三到五个月。 显然不符合游资投资的特点。 .
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